SOUTENANCE Thèse de doctorat en architecture • Khanh Toan Vuong

Dans un contexte d’urbanisation rapide et de crise du logement de plus en plus grave, en particulier dans les pays en développement et les économies émergentes, le logement collectif et commercial (CCTM) est devenue un modèle résidentiel marquant à Hanoï, et a connu une forte expansion depuis le début des années 2000. Cette thèse vise à analyser la formation, le développement et les impacts socio-spatiaux des CCTM, contribuant ainsi à identifier le rôle de ce modèle dans le processus d’urbanisation post-Doi Moi et à explorer des orientations de développement urbain durable. La recherche pose plusieurs questions : dans quel contexte de politiques publiques et de marché immobilier les CCTM sont-ils apparus ? Quels sont les traits caractéristiques des modèles organisationnels et architecturaux des CCTM ? Comment ces derniers influencent-ils la vie quotidienne des habitants, les relations communautaires et la structure sociale urbaine ? Enfin, comment orienter le développement des CCTM à Hanoï afin de contribuer à la construction d’une ville durable ? La méthodologie de recherche adopte une approche interdisciplinaire croisant urbanisme, sociologie et analyse des politiques publiques. Les données mobilisées proviennent de textes législatifs, de statistiques, de rapports de marché, ainsi que d’enquêtes de terrain, d’entretiens avec des habitants, des experts et des gestionnaires publics. Ces données sont analysées à l’aide de méthodes de morphologie spatiale, de cartographie et de statistiques quantitatives. La thèse examine en profondeur trois cas emblématiques de CCTM : Royal City, Hyundai Hillstate et Helios Tower, afin d’éclairer les questions et hypothèses posées. Elle met également en perspective des expériences internationales de l’habitat collectif telles que Podium Tower (Hong Kong), Tanji (Corée du Sud), Penshirubiru (Japon) ou encore l’habitat participatif (France). Les résultats montrent que le développement des CCTM est étroitement lié à l’urbanisation et à la marchandisation du foncier après le Doi Moi au Viêt Nam. Ces projets produisent un objet immobilier résidentiel et commercial. Du point de vue urbanistique et architectural, les CCTM à Hanoï sont diversifiés : immeubles isolés, ensembles multi-tours intégrant habitat et fonctions variées (commerce, bureaux, sport, loisirs, éducation, etc.). Toutefois, un déséquilibre marqué apparaît dans la répartition des surfaces, avec une forte priorité accordée aux espaces commerciaux au détriment des espaces collectifs. Ce choix a un impact direct sur le degré « d’inclusivité » ou « d’exclusivité » dans la vie des résidents. Sur le plan social, les CCTM favorisent un mode de vie fermé et hiérarchisé selon les capacités économiques, alors que les espaces communs restent insuffisants en qualité et en quantité pour renforcer la cohésion communautaire. La thèse constate également l’absence de canaux officiels permettant aux habitants de communiquer « horizontalement » afin de construire une véritable culture du vivre-ensemble. La thèse apporte trois contributions principales. Premièrement, elle propose un cadre d’analyse intégré pour l’étude des CCTM, en articulant dimensions spatiales, économiques, sociales et politiques. Deuxièmement, elle met en lumière les spécificités et les défis des CCTM dans le contexte métropolitain hanoïen, enrichissant ainsi la compréhension des transformations de l’habitat dans une économie de marché. Troisièmement, elle formule des recommandations de politique publique : intégrer concrètement les besoins communautaires dans la conception et la gestion des CCTM ; favoriser des modèles de CCTM à densité plus faible afin de garantir une meilleure qualité de vie, une gestion efficace et une plus grande équité d’accès aux services ; renforcer le cadre juridique pour équilibrer les intérêts entre investisseurs, habitants et ville.